从二手房市场看房产价值 哪些楼盘价格最坚挺

　　5月来了，据说这是一个“看好戏”的月份。一年一度的春季房交会快开了：中海钱塘山水、世贸滨江花园，外来大鳄们初到杭州打造的第一批楼盘要集中开；中凯东方红街，从杭州出走历经大上海洗刷的房企，重新要在杭州打响品牌；钱江水晶城、新帝朗郡，这些已经在杭州有了代表作的开发商，旗下的“新丁”欲升级换代……大战前夕，似乎连空气里都弥漫着硝烟味。开发商紧张，购房者也紧张，市场会跑量还是走价？今天下了单，明天房价会不会就开始跌？同样的地段，买哪个楼盘更保值？

　　对这样的问题，其实我们可以在二手房市场中找到回答。在短短的四年间，杭州楼市已经经历两次宏观调控，市场起伏，阴晴不定，而市场数据已经可以给我们很多启示，尤其是二手房数据，哪些房产品的最终买单者，可以真实地告诉我们，在市场动态供求关系影响下，哪些楼盘才是相对保值的。

　　在房价涨幅凶猛的2007年——杭州最好的品牌楼盘领涨

　　根据杭州透明售房网公布的2007年成交数据，我们选取了拱墅区、江干区、上城区、西湖区、下城区这五大城区的成交量前四名楼盘来进行比较。

　　区域 代表楼盘 2007年成交量 区域成交量 楼盘占该区域的比例 2006年成交均价(元/m2)2007年成交均价(元/m2)涨幅

　　拱墅区 大关小区 489套 3896 12.55% 7800~8000 10000 25.6

　　和睦小区 249套 6.39% 7500~7800 9000 29.3

　　德胜小区 228套 5.85% 7800~8000 9500 19.2

　　塘河新村 167套 4.29% 8000 10000 25

　　江干区 景芳 475套 3067 15.49% 8000 9800 22.5

　　采荷 407套 13.27% 8500 11000 29.4

　　三里亭 190套 6.19% 7500 9000 20

　　濮家新村 135套 4.40% 7000 9000 28.57

　　上城区 春江花月 209套 3472 6.02% 14000 19500 39.28

　　复兴 184套 5.29% 8200 10500 28.04

　　大学路新村 79套 2.28% 8500~8800 10000 14.12

　　美政花苑 78套 2.24% 8300 10500 26.5

　　西湖区 翠苑小区 622套 6496 9.58% 8500 9500 11.76

　　古荡小区 268套 4.13% 8500 9300 9.4

　　世纪新城 213套 3.28% 10500 13500 28.57

　　康乐新村 126套 1.94% 8500 9500 11.76

　　下城区 朝晖 669套 5080 13.17% 8500 9500 11.76

　　流水苑 141套 2.78% 8800 10500 19.32

　　德胜东村 136套 2.68% 8000 9500 18.75

　　从这组数据可以发现，2007年，杭州主城区二手房价格涨幅最快的小区是绿城所开发的春江花月，涨了39.28%，其余成交量高的小区，价格涨幅都没有超过30%。而且跻身成交量排行榜的小区中除了春江花月、世纪新城以外都是二手房交易一向比较活跃的老小区。

　　事实上，对于春江花月在2007年杭州二手房市场上的上佳表现，大多数的房产中介都不感到意外，因为除了春江花月以外，绿城旗下的几乎所有的楼盘都在杭州二手房市场上表现抢眼，是各自所处板块的二手房升值“先锋”。无论是绿园还是深蓝广场，其涨幅都在周边楼盘之上。

　　在市场不被看好的2005年和2006年——品牌楼盘支撑楼市

　　一个产品的价值需要经历时间的考验，也只有经历了市场起伏的考验，才能真正证明产品的价值所在。

　　2005年，宏观调控风声渐紧，多数购房者开始看空楼市。不少投资者开始紧急“清仓”，以致一些新楼盘交付日就成了挂牌日，一些房源开始调低挂价，比如某城北楼盘，一套90多平方米的房源，一次性下调总价近6万元，相当于每平方米降了近700元。尽管如此，购房者并不买账，从2005年4月开始二手房市场成交量一直处于下降通道中，并在7月跌至谷底。 在市场不被看好的2005年和2006年——品牌楼盘支撑楼市　　一个产品的价值需要经历时间的考验，也只有经历了市场起伏的考验，才能真正证明产品的价值所在。　　2005年，宏观调控风声渐紧，多数购房者开始看空楼市。不少投资者开始紧急“清仓”，以致一些新楼盘交付日就成了挂牌日，一些房源开始调低挂价，比如某城北楼盘，一套90多平方米的房源，一次性下调总价近6万元，相当于每平方米降了近700元。尽管如此，购房者并不买账，从2005年4月开始二手房市场成交量一直处于下降通道中，并在7月跌至谷底。 在市场不被看好的2005年和2006年——品牌楼盘支撑楼市

　　一个产品的价值需要经历时间的考验，也只有经历了市场起伏的考验，才能真正证明产品的价值所在。

　　2005年，宏观调控风声渐紧，多数购房者开始看空楼市。不少投资者开始紧急“清仓”，以致一些新楼盘交付日就成了挂牌日，一些房源开始调低挂价，比如某城北楼盘，一套90多平方米的房源，一次性下调总价近6万元，相当于每平方米降了近700元。尽管如此，购房者并不买账，从2005年4月开始二手房市场成交量一直处于下降通道中，并在7月跌至谷底。 2005年成交量走势图

　　其实出现这样的现象并不奇怪。从杭州楼市投资客的构成上，我们能找到答案。

　　以温州、台州、义乌等省内县、市为主的异地投资客，习惯大规模地购买商品房，并在短期内转手。他们的一次性资金投入量较大，一旦市场形势转向，为避免资金压力，其挂价调整幅度就会较大。

　　散户投资客，在房产大盘上涨的时期，这一群体通常采取短期内买进卖出赚差价的手法来获利。他们因资金实力的问题，无力长时间握盘待涨，因此销售欲望迫切。他们一般都心理承受能力较弱，在各种不利的措施和消息下，容易顶不住压力开始出售手中的房产。

　　正是这两部分投资客的利空预期，使杭州楼市陷入低迷和抛售的恐慌中。

　　实际上，从上表中，我们可以看到，2006年杭州二手房市场成交均价出现明显地回落。

　　尽管杭州楼市出现了两年的低迷期，多空博弈激烈，但作为浙江省房产开发的第一块牌子，绿城在杭州的楼盘无论分布在哪个区域、哪种形态的物业，在二手房市场上的表现仍然呈上行曲线。比如2005年~2006年杭州城西板块楼盘价格的平均涨幅为-1%，而绿城在该板块的“桂花系列”却有17%至20%的涨幅。

　　项目 2005年(元/m2) 2006年(元/m2)2007年(元/m2)2005年~2006年涨幅2006年~2007年涨幅

　　城西板块 9000 8900 10500 -1% 18

　　紫桂花园 12000 14000 20000 17% 43

　　丹桂花园公寓 10000 12000 17000 20% 42

　　桂花城公寓 10000 12000 20000 20% 67

　　兰桂花园公寓 10000 12000 17000 20% 42

　　黄龙玉泉板块 13000 14000 17000 8% 21

　　绿园 15000 22000 40000 67% 25

　　2006年年底开始，市场逐渐回暖，绿城的二手房回暖速度比同地段楼盘更快。根据杭州二手中介企业的统计数据：2006年~2007年，黄龙玉泉板块楼盘价格的平均涨幅为21%，位于该板块的绿城杭州绿园价格则有60%的大幅上涨，绿城杭州丁香公寓则是56%的涨幅；朝晖中心居住区的平均涨幅为25%，位于该板块的绿城杭州深蓝广场涨幅则为50%；钱江新城板块平均涨幅47%，位于该板块的绿城杭州春江花月涨幅达56%。

　　这就是同样市场环境下，品牌价值对房产品的价格支撑力。

　　在市场起起伏伏的几年间——绿城楼盘涨幅是平均值的数倍以上

　　1999年，城西桂花城和沁雅花园二期几乎在同期开盘，前者售价2900元/平方米，后者售价2500元/平方米。正是这几百元的差价，很多人选择了后者。然而，假如时光可以倒流……今天，大概很多人在说着这样的话：当初有个机会放在我的面前……在2008年，桂花城和沁雅花园的二手房成交价分别为1.9万元/平方米和1.2万元/平方米。

　　哪怕不以近十年的变化为例，仅从2005年到2007年的变化为例，高品质楼盘和普通楼盘相比，其涨幅是非常惊人地高。从2005年到2007年，杭州城西板块楼盘平均累计涨幅为17%，而绿城在该板块的“桂花系列”住宅，一半以上的累计涨幅都超过了100%；黄龙、玉泉一带的楼盘平均累计涨幅为30%，绿城位于该板块的丁香公寓和绿园的累计涨幅分别达到了56%和167%……

　　楼盘名称 2007年成交价(元/m2) 2005年~2007年累计涨幅

　　城西板块 10500 17

　　%紫桂花园 20000 67

　　%丹桂花园公寓 17000 70

　　%桂花城公寓 20000 100

　　%兰桂花园公寓 17000 70

　　%黄龙玉泉板块 17000 30

　　%丁香公寓 28000 56

　　%绿园 40000 167

　　%朝晖中心居住区 15000 36

　　%深蓝广场 30000 50

　　%钱江新城板块 12500 56

　　%春江花月 20000 67

　　%数据来源：住在杭州网、我爱我家市场研究中心

　　从2005年到2007年，绿城的住宅产品价格涨幅数高于所在区域或板块的所有楼盘的平均涨幅，成为所在区域的二手房价格标杆，成为楼市里最受瞩目的参照性楼盘。

　　在杭州以外的浙江地区乃至浙江以外的全国范围，绿城二手房也仍然保持着领跑者的姿态。虽然全国各地房地产业发展很不平衡，有的地区在涨的同时，有的地区在跌，有的地区的楼面地价比有的地区的楼盘价格还要高，但绿城现有分布在全国各地的项目，都有一个共同的规律：当市场行情陷入波谷的时候，绿城的楼盘价格坚挺；当市场行情上扬的时侯，绿城楼盘充当领涨者的角色。

　　2005年至2007年绿城全国各地项目(部分)价格涨幅统计表(公寓)

　　项目首期开盘时间 开盘成交均价首期开盘到2007年房价涨幅

　　长沙桂花城 2005.5 3829元/m2 18

　　%合肥桂花园 2003.5 2542元/m2 61

　　%舟山桂花城 2005.1 3929元/m2 50

　　%上海绿园2003.5 6600元/m2 154

　　%这些翔实的数据在反复说明着同一个问题：时间是最好的试金石，一个楼盘等到交付并使用一段时间后才算经受了真正的考验。只有居住着是舒适的产品，只有给居住者带来美好享受的产品，才能保证它的保值增值空间，才能在使用若干年之后依然历久弥新。