解密房价：七成开发商存在资金问题

　　自从1998年到现在，房价就从来没真正跌过，至少从来没跌到消费者的心理价位过。但是从今年开始，关于房产开发商资金链断裂、房价将大幅下跌、不少深圳市民已经选择了主动断供等话题持续充斥着媒体。上海的房产商情况如何？上海的房价会跌吗？带着种种疑问，本报记者走访了各界，从今天起推出《解开房价疑云》系列报道。

　　随着年初万科大张旗鼓的“降价潮”开始，上海楼市降价，从老百姓的一种心理预期，变成了一种普遍真切的市场现象。究其原因，又以开发商资金链断裂为主导。“开发商日子难过。”是记者在采访沪上房地产业内人士时，在每个采访对象那里都能听到的一句话。

　　《现状篇》

　　新房销量跌半加剧资金链紧张

　　从年初以来，由于国际经济形势的急转直下和股市连续下挫，部分投资者或准购房人的资金被套牢，使大部分购房需求无法实现。

　　据上海中原地产有限公司总经理谭百强介绍，去年本市新房成交将近2000万平方米，而今年上半年只有去年同期的一半还不到。

　　专家表示，股市下挫导致资金套牢最终影响购房者购房计划或付款进度的，约占整个购房比例的25%。这使得原本坚持房价仍旧坚挺、能顺利度过低迷期的申城开发商，在僵持了近半年后不得不面对现实———商品房成交量大幅下滑，成交价上涨势头被遏制。一时间习惯于快速开发、销售的开发商们遭遇了前所未有的资金回笼过慢局面。

　　开发商资金匮乏在业内非常普遍

　　正当部分中小开发商由于资金回笼过慢转而想在银行寻求贷款时，央行从今年伊始起实行了资金紧缩政策，无疑让这些开发商雪上加霜。近期，央行一次性提高存款准备金率100个基点，达到了17.5%。

　　于是，房地产市场开始了一系列微妙变化。其中，从“土地为王”到“资金为王”的转变最为明显。今年4月初，上海土地交易市场成立后举行首场土地竞拍。在出让的八幅土地中，两幅流标，三幅只有一个竞买人。其中，最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。最近，曾经以11.04亿元成为普陀区“地王”的长风生态商务区4号东南地块，又传出了被开发商退地的消息。

　　记者在采访中了解到，“只要能拿到土地就等于房地产开发成功”的时代已经过去。“有一点共识是，资金肯定是紧张的，这也是宏观调控所需要的。至于是否断裂，也只有一些传言而已。”上海绿地集团董事长张玉良在接受本报记者独家专访时亮明观点。而曾因开发上海银行大楼、南证大厦、名都城等项目而被称为“上海地产大王”的仲益控股，该公司销售中心总经理汤晓丹告诉记者，据她了解，目前本市约七成左右的开发商或多或少存在资金紧张的问题，资金匮乏在业内非常普遍。

　　《分析篇》

　　贷款从紧对中小企业影响最大

　　资金充沛、利率较低，使得银行贷款在过去数年中，成为地产商融资的主要渠道。张玉良承认，尽管如今银根收紧，向银行借贷不容易，但“收紧不等于没有”，大公司仍然可以从银行获得房地产项目贷款。记者从银行业内了解到，事实上，目前银行只青睐绿地、万科、复地这样大腕级的“优质客户”。

　　从2007年至今，央行15次上调存款准备金率，如今已达到17.5%的历史峰值；2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”；日前，央行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量3.63万亿元。业内人士分析，今年贷款增速将不会超过13.86%。

　　有知情人士指出，在“从紧”新政之下，受影响最大的莫过于中小企业。建行上海分行有关人士透露，在过去政策较为宽松时，银行在面对大客户时甚至不需要抵押等程序，而对于中小地产企业的贷款审核则较严格。如今只有资信良好的大型房地产企业，才可能拿到贷款，而中小企业几乎已被断了银行融资这条“财路”，这在银行业内已达成共识。

　　不仅国有商业银行持此态度，历来较为宽松的股份制银行也对房地产企业愈来愈谨慎。深发展信贷部门一位负责人告诉记者，由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格了许多，目前中小房地产企业从银行融资的难度极大。

　　开发资金门槛目前已上升一倍

　　资金紧张，给房地产企业运作带来由内而外的变化。在沪上房地产开发企业中排名前10的一家公司高管告诉记者：“以往一个项目做不做，基本上是董事长直接拍板决定；现在，必须经过公司市场部、营销部、工程部等多部门进行核算，有时候还要聘请国内外评估公司进行综合考评后，才能决定。”即便如此，该公司考虑到资金安全的原因，从去年以来“主动出击”的项目仍然很少。

　　据汤晓丹介绍，以往开发一个项目，通常只要10%-15%的自有资金就可以操作了。例如一个项目的开发需要10亿元资金，开发商手头有1亿元就能启动项目，其余全部可以从银行贷款获得。而现在，必须有35%的自有资金才能从银行那里得到贷款，贷款门槛被提高了一倍有余。如果开发商要去土地市场上买地，需要的保证金比例则更高。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟介绍，上海许多房地产企业原来的资金比例中，自有资金比例可以高达80%，而经历这一波宏观调控和市场观望之后，该比例已下降到了15%左右。“在房地产开发企业中有这样的现象，一些公司下属的某个项目资金是达标的，但整个集团公司的资金处于短缺局面。”华伟介绍道。

　　《解决篇》

　　抛盘和民间借贷两者间艰难抉择

　　在银行借贷这条融资渠道被堵塞之后，房地产企业通常有抛盘和民间借贷两条路可以获得资金。

　　低价抛售的前提是市场上有人接盘，据谭百强介绍，目前他们公司代理销售的有16个楼盘，但卖得动的只有两种类型：豪宅和符合90/70政策的中小房型。随着国际油价飙升，开发商手里大量远离市中心、大房型的楼盘将被列入滞销行列，相当一部分开发商抛盘回笼资金的做法将难以实现。

　　此时，命悬一线的中小开发商往往会走上民间借贷的“险途”。据华伟介绍：“以往民间借贷的利息2分有余，即借款100元的话，利息为20元，现在普遍达到了6分，这数倍于向银行借贷的利率，让房企融资成本大幅上升。”在此情况下，开发商不得不在断资金和高风险借贷中作出艰难抉择。

　　热钱救市还是信托融资救命？

　　今年来，热钱流入呈加速趋势。公开的数据显示，第一季度属于不可解释的流入资金超过6000亿元人民币，4月份一个月就高达3500亿元。复旦大学金融学教授孙立坚认为，目前这部分资金主要集中在银行。正常情况下，银行居民存款每月增加额在1500亿元-1800亿元。但居民存款余额从2007年10月的16.3万亿元急剧上升到2008年5月的19万亿元以上。这意味着有大量热钱隐匿其中。

　　那么，目前是否已经有热钱进入楼市？绿地集团张玉良给出了一个引人遐想的回答：“现在只要是有渠道的地产商都会想办法找外资。”但是想要得到热钱的帮助，似乎付出的代价也不小。银行业一位专家告诉记者，很多外资给出的借贷利率都远远高于银行贷款的利率，地产企业拿外资的钱，并不舒服。

　　目前，信托融资是不少中型房地产商手中唯一的救命稻草。近期，投资于房地产领域的信托产品数量明显增加。例如，3月发行的7款投资于房地产领域的信托产品中，有6款具有明显融资性质；建行4月16日开始在浙江定向销售的“利得盈”信贷理财产品与上虞杭州湾工业园区挂钩。

　　某银行资深人士表示，2005年该行发放的三年期开发贷款基本进入还款期，在信贷政策从紧，贷款额度有限的情况下，“放新款还旧债”的模式显然无法再继续了。因此，银行采取与信托公司合作，发行信托理财，以较高收益率吸引风险资金，尽快收回贷款。