聚焦二手房政策松动 协助预测替你算账

2008年10月23日10:02 东方早报

  聚焦

  二套房政策已变相放松

  早报记者 刘秀浩

  此次意见规定,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

  值得注意的是,“改善型”住房首次出现在了利率优惠空间之内,也就是说,如果以改善住房为目的,非首次置业也将享受利率以及首付优惠。这是去年9月二套房政策出台以来首次将第二次置业的购房者贷款要求的放松,使得严格的二套房政策变动更加人性化。

  2007年9月27日央行和银监会发布房贷新政,将购房第二套住宅的贷款利率以及首付成数大幅度上调。

  事实上,去年年底二套房政策出台之后,对于二套房的严格要求也将这部分所谓改善型消费的购房者包括其中。对于已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录的家庭,不论其贷款是否还清,再次向银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的,均按照第二套房贷政策执行。

  今年年初,部分银行曾经对于二套房政策有过一定放松。规定若已经将手头房产出售,再购房将按照首套住房贷款政策执行。比如有银行规定,“家庭成员(夫妻及未成年子女)所享有的房屋已经全部出售,即目前家庭成员没有房屋”。但这一做法随后就遭到了银监部门的关注,要求银行严格执行二套房政策不得放松。

  对于此次调整,央行网站要求,金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。换而言之,银行将掌握更大自主权。

  新政答疑

  1 我已经交掉的契税是否会返还?

  不可以。按照政策理解,此次政策目的为了促进居民购房,因此,只有在11月1日以后进行交易的购房者才能够享受契税降低以及其他各项税收减免的优惠。

  与此同时,随着地方政府出台新措施,相信会有更多优惠政策出台。

  2 如果已经购买了第一套住房,正在交付贷款,此次贷款利率下降是否会对还款有影响,有没有享受低利率贷款?

  和上述理由一样,一般来说低利率贷款只针对新增客户实行这一低利率措施,也就是10月27日以后购买的房屋在符合条件的情况下能够享受这一优惠。

  不过由于目前银行为了争夺房贷业务,部分银行可以提供代客提前还贷并以优惠利率转移按揭贷款的业务,这使得已经贷款的购房者也有可能享受到这一优惠。

  3 公积金利率下调应该怎么计算?

  此次公积金利率调整没有和商贷利率调整同时进行,五年以上长期贷款来看,下调后利率4.59%,相比于首次降息之前的5.22%,相差0.63%,等于针对公积金贷款进行了三次降息。

  4 改善型住房怎么认定?

  一般认为,家庭将自己唯一一套住房出售,用以置换购买另一套住房的行为被称为是改善型住房行为,这种情况下,只要符合90平方米及以下就能够享受优惠。

  5 普通商品房和非普通商品房的定义是否改变?

  普通和非普通住房的标准,由于目前房价较前一次划定标准时翻了几番,因此还要由建设部划定最新标准,并由地方根据当地的具体情况制定细则而定。

  早报记者 刘秀浩 朱楠

  替你算账

  贷款政策前后对比算账(按等额本息,即每个月还贷一样来计算)

  1 全部商业贷款

  房价100万元,首付2成,商业贷款金额80万元,贷款年限20年计算。

  按原政策(年利率为6.35%):每月还款额为5894元

  按新政策(年利率为5.229%):每月还款额为5382元

  月还款节省512元。

  2 用足公积金贷款

  房价100万元,首付2成,商业贷款金额20万元,贷款年限20年;公积金贷款金额60万,贷款年限15年计算。

  按原政策(商业利率6.35%,公积金利率4.86%):每月还款额为6176.4元

  按新政策(商业利率5.229%,公积金利率4.59%):每月还款额为5962.9元

  月还款节省213.5元。

  早报记者 朱楠

  上海凯弈投资咨询管理有限公司

  客服部经理周敏 协助测算

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