逾半板块房价下跌 中远两湾城均价跌近6000元

　　易居房地产研究院对比了今年以来销售的全市93个板块6.8万套公寓和5613套别墅的成交数据，发现2008年下半年与上半年相比，有51.1%板块的房价出现了不同程度的下跌。“跌价榜”上，北外滩和普陀区内环两个中心城区板块的均价分别下跌了27.9%和20.7%。其中中远两湾城上半年成交的50套房源均价为20587元，而下半年成交的150套房源均价仅14845元，其27.9%的跌幅把整个普陀内环板块的房价拉低了20.7%。

　　业内人士预计，明年一二月份楼市的成交量还会下滑并进入“冬歇期”，春节过后开发商就只能采用低价策略来启动市场，因此春节后可能是较好的购房时机。

　　北外滩板块领跌市中心

　　在全市的跌价楼盘中,有24.5%的板块房价跌幅超过10%，其中公寓21个板块，别墅13个板块。崇明的陈桥板块以35.5%的跌幅位居“公寓榜”第一，均价已从上半年的6594元/平方米下跌到4256元/平方米。松江泗泾板块的别墅价格也下跌了33.9%，从24219元/平方米跌到了16000元/平方米，位居别墅跌幅板第一。

　　市政配套相对落后的远郊向来是房价大起大落的“重灾区”，崇明陈桥、奉贤南桥、嘉定江桥等板块都位于跌价板块前列。但相对抗跌性较强的市中心有不少楼盘也上了“跌价榜”。易居中国CRIC系统显示，北外滩和普陀区内环两个中心城区板块的均价分别下跌了27.9%和20.7%。其中，北外滩主要受到白金湾府邸的影响，报价高达5万-9万元的白金湾府邸5月17日开盘，7月之前售出了22套房源均价54974元/平方米，而下半年以来成交的13套房源均价仅35242元/平方米，跌幅达35.9%。把整个北外滩板块的房价拖低了27.9%。内普陀板块则是受到中远两湾城大幅跌价的影响，因该案上半年成交的50套房源均价为20587元/平方米，而下半年成交的150套房源均价仅14845元，其27.9%的跌幅把整个内普陀区的房价拉低了20.7%。

　　浦东张江、高桥、虹口凉城、曲阳、闵行华漕等市中心板块半年来房价也有所下跌。这些板块多数是因为去年上涨过快而下跌。多数外环外价格还没下跌的板块，可能会成为春节启动市场时跌价的主力。

　　别墅跌幅大于公寓

　　值得注意的是，一向以“稀缺”标榜自己的别墅价格跌幅比公寓还大，易居中国CRIC系统显示，别墅均价下跌10%以上的板块占到了28.3%，比公寓高出了近6个百分点。对此，易居中国分析师薛建雄指出，别墅的总体供应量并不稀缺，相反还供过于求。这是导致别墅价格下跌幅度比公寓大的主要原因。今年以来，别墅的总供应量已超过230万平方米，供需比达到1.8比1，而公寓的供需比为1.77比1。

　　别墅的供应量大，原因在于2005年别墅全面禁地之前，上海可供开发别墅的用地大都已批到开发商手上，现在龙东大道、浦江镇、金山、奉贤等都有大量别墅用地尚没有开发。

　　与此同时，一些开发商为了提高综合效益，在大型楼盘中都配了别墅房源，这些最终导致了别墅的实际可供应量则有增无减。而且，由于当时很多地方上的小企业拿了别墅用地，他们的开发水平并不高，加上区域不成熟，郊区开发了大量劣质的别墅产品，造成了别墅供应的滥竽充数。

　　上海财大房地产研究院教授印堃华认为，所谓的“稀缺”也只有一些成熟板块和自然资源板块的别墅才会稀缺，如西郊、花木、佘山、淀山湖等板块，因占有交通或自然资源的优势，地价较高引进的开发商能力也比较强。类似这种优质板块的优质别墅才会稀缺。因此，别墅价格的两极分化也非常严重。