"新8条"即将实行 专家:购房合同最好到元旦后签

央行降息5次将使购房者还贷压力减轻不少

　　刚刚公布的上海楼市“新八条”大部分内容将从明天起正式实行。晨报记者昨日特地请专家为您解读。

　　上海楼市“新八条”具体内容：个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。

　　对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

　　对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。

　　购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合贷款条件的情况下，每户家庭(以2人以上，含2人计算)基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；对只有一个人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本住房公积金最高贷款限额为20万元，若有补充公积金的，最高贷款限额为30万元。

　　晨报提醒：由于二手房契税要等到过户环节才交，贷款额度及具体金额也要到签贷款合同才能决定，业内专家建议可享受优惠的购房者应将贷款合同的签订日期尽量放到1月1日以后。

　　市公积金管理中心副研究员丛诚说，公积金贷款额度是贷款合同签订时确定的，“同样一户家庭买第二套普通房，12月底签贷款合同的话，公积金可能最多只能贷到20万元，但过了1月1日再签的话，就可以贷到40万元。”

　　别忘算算5次降息后月供能省多少

　　从明天开始，各家银行都将对存量房贷客户调整贷款利率。由于今年央行共降息5次，目前5年以上个人住房按揭贷款利率为5.94%，5年以上公积金贷款利率为3.87%。

　　以一笔50万元20年的贷款为例，在5次降息前，按揭月供为4129.46元、本息共计991069.36元，公积金月供为3360.85元、本息共计806603.22元；降息后按揭月供为3564.87元、本息共计855568.72元，公积金月供为2995.76元、本息共计718982.60元。计算下来，按揭月供减少564.59元，公积金月供减少365.09元。

　　如果按商业贷款利率下浮之后计算，节省得更多。以贷款100万元20年还清为例计算，下浮15%后利率执行5.049%，月供6626.66元，利息合计590398元。下浮30%后的利率执行4.158%，月供为6143.38元，利息合计474411元，月供可省483.28元。执行新的优惠利率，可节省利息115987元。

　　存量房贷何时调利率银行仍无统一意见

　　对于已有房贷的存量房业主来说，最关心的莫过于明年能否享受到7折优惠。继农行之后，民生银行也于近日正式公布了详细的房贷新政实施细则。

　　据介绍，民生银行将于明年1月1日对2008年10月27日以前发放的未到期个人住房贷款利率下浮幅度进行调整，具体调整办法为：对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款，凡执行基准利率下浮15%，将按当前最新基准利率自动调整为下浮30%；对于贷款近两年内有连续三次欠息形成不良贷款记录的，或重新定价时仍有拖欠贷款余额或存在其他违约情形的则不予调整；对于2008年10月27日以后新发放的商业性个人住房贷款，属于首次利用贷款购买自住房的，贷款最低首付款比例调整为20%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　记者昨日还了解到，对于存量房贷下浮利率从何时执行仍不统一。