瑞安再次出售项目公司股权套现

　　去年4月份，瑞安房地产通过向海外投资基金“永菱通”出售旗下三个项目公司(沪、渝、汉三地“新天地”)的部分股权，套现21亿元。一年后，两家公司在相似的时间再次发生相似金额的大宗交易——永菱通或将以约22亿元的代价买下瑞虹新城项目公司49%的股权。

　　昨日，瑞安房地产(00272.HK)发布公告称，出售旗下项目公司Foresight Profits Limited ?穴FPL?雪25%股权予永菱通，代价11.25亿元人民币，另授予认购期权，买方可按行使价11.34亿元人民币另加股东出资的差额，进一步收购FPL的24%股权。如果永菱通行使期权，瑞安房地产在FLP的持股比例将降至51%，并套现约22亿元。

　　瑞安收益达17亿

　　公告显示，FLP主要资产为上海虹口区正在分期开发的瑞虹新城项目。

　　瑞虹新城是瑞安房地产在上海的重点项目之一，占地约40公顷，建成后的总建筑面积约115万平方米。瑞虹新城是地铁4号线临平路站的上盖建筑。据瑞安方面介绍的整体规划，完全建成后的瑞虹新城，将共有90多幢高层住宅大楼及购物中心、住客会所、学校等配套设施，建成后总共可以提供15000套住宅。

　　按照瑞虹新城项目公司FLP的25%股权售价11.25亿元估算，FLP总资产约45亿元。记者在瑞安房地产2007年年报中发现，目前FLP的主要资产——瑞虹新城的1、2、3、4、6、7、8、9、10号地块，换一种更具体的说法：FLP持有开发商持有的建筑面积5000平方米的二期会所、29.4万平方米的瑞虹新城三期以及81.2万平方米(瑞虹新城三期之后的项目)的“日后发展物业”。

　　目前，瑞虹新城建筑面积约18.6万平方米的一期及二期所有房源早已建成并售出，而记者有理由相信瑞虹新城三期以后的高达81.2万平方米的后期项目，尚未完全完成动拆迁或土地出让手续(否则交易涉及的作价实在太低)。所以，此次股份转让的核心部分应该就是瑞虹新城三期——目前，三期第8号地块住宅部分的建筑正在建造，第4及第6号地块正在进行地盘清理。

　　实际上，瑞安主席罗康瑞早已向媒体表示，瑞虹新城将有机会引入策略投资者。不料此“策略投资者”——总部位于香港的投资基金“永菱通”(WinningtonCapitalLtd.)，已经在去年同期入股瑞安位于上海、重庆、武汉三地一系列“天地”。瑞安预期，出售股权可获收益8.45亿元；若认购权获行使，将进一步获益8.65亿元。也就是说，如果“永菱通”既付现金又行使期权，则瑞安因为瑞虹新城剩余项目的25%股权转手而最终可获益17.1亿元。

　　卖股权套现加快周转

　　记者发现，瑞安房地产在全国的土地储备量巨大。其2007年年报显示，在上海、重庆、武汉、大连、佛山和杭州的土地储备中，涉及瑞安拥有的建筑面积共计1001万平方米。记者认为，如此庞大的项目储备，瑞安必然需要庞大的资金流周转，而通过出售“概念成熟”且已经通过前期开发加入较大附加值的项目股份套现，不失为一个好办法。

　　去年4月份，瑞安房地产就是通过上海、重庆、武汉三地一系列“天地”项目公司部分股权的方式套现21.12亿元人民币，值得一提的是，收购三个项目的公司，也是本次瑞虹新城项目公司FLP25%股权的买家——永菱通。

　　实际上，今年4月份，瑞安房地产罗康瑞表示，日后仍会通过出售旗下项目部分权益以换取现金，加快项目发展速度。当时，罗康瑞表示，目前已有多个策略投资者对旗下项目表示兴趣，其中上海瑞虹新城住宅项目将有机会引入策略投资者，至于创智天地则暂未有计划。公司董事总经理(商业)李子尚补充，旗下位于大连项目软件园部分，约140万方米写字楼，将有机会引入印度策略性投资者。

　　追溯到最早，“永菱通”是2004年2月罗康瑞将瑞安房地产分拆上市时引入的10家基金之一。