长期的供过于求 沪上房市09年依然严峻

　　尽管办公楼市场和商铺市场成交均价双双上涨，但是上海商业地产市场依然受困于大量存量房。昨天，上海华燕市场研究中心发布的最新统计数据显示，1月份，上海办公楼市场和商铺市场的新增供应量均是新增需求量的一倍以上，长期的供过于求将使上海商业房产市场面临严峻挑战。

　　另据网上房地产数据，今年1月住宅供应面积11.7万平方米，环比下降86%，同比亦下降88.5%。从近几年的节后楼市来看，供应基本上都会有所回落，但今年年初供应量格外低。华燕市场研究中心分析师认为，去年下半年楼市新政不断刺激市场，购买力一度有所回升，但从开发商角度而言，过去一年销售业绩一路滑坡，因此在市场未明朗之前，观望依然是2009年房地产市场的“主旋律”。

　　商业房产依然供过于求

　　供应量大幅下降并没有改变上海办公楼市场供求关系的矛盾，据统计，1月份，上海办公楼供应量19.17万平方米，环比下降7%，成交面积为9.17万平方米，环比下滑16%。由于成交进一步萎缩，上海办公楼市场的供需比为1：0.48，已是连续第7个月供大于求，并且供需比一直保持在1：0.5左右，供大于求矛盾突出。

　　但是上海办公楼市场成交均价有所上涨，据统计，1月份，上海办公楼市场的成交均价为19125元/平方米，较12月上涨了11%，较去年同期上涨了25.16%。这主要是与成交楼盘的价格结构有关，一些中心区域办公楼的成交对办公楼整体市场的价格拉动也起到一定作用。

　　今年春节期间，上海商铺市场表现出色，但业内分析人士表示，2008年全年积累下的存量商铺将使得2009年商铺销售面临很大的挑战，开发商可能采用降价、售后包租等形式，来打开销售局面。

　　住宅供应元月份即陷低谷

　　1月份住宅成交面积42万平方米，环比下降42%，同比亦下降46%，是传统意义上的成交淡季，但和去年春节(2008年2月)期间的成交相比，则有31%的涨幅。从整体成交趋势来看，当月成交量甚至超出了2008年“金九银十“的成交量。

　　相比成交面积，1月份住宅的成交价格则有所回升，为13002元/平方米，环比上升16%，同比亦上升16%。这主要由于类似慧芝湖花园二期、长宁八八中心等几个成交均价高且成交量大的项目带动了整体成交均价的上升。

　　1月份供求比为1：3.6，上海华燕市场研究中心分析师表示，这样大的供求比显示出“供不应求”的现象，但本质却上是由于供应急剧下降导致的。因此，新建商品房依然面临销售压力。