新盘低开带来压力 二手房市被迫降价刺激成交

　　新盘低开，给周边二手房市场带来极大的降价压力，部分新盘降价力度大的板块甚至出现一二手房倒挂的情况。一些二手房挂牌量大、业主嗅觉灵敏的板块二手房价格已纷纷下调。

　　而有些板块尚未回过神来，不过当地中介认为，二手房降价趋势似难避免。对于二手房市场来说，新房降价虽然分流了不少购房客户，但迫使房东降价也一定程度上增加了议价的可能性，促进了成交。

　　大宁板块价跌量升

　　随着慧之湖花园一手房的降价影响，慧之湖花园二手房单价也直降近1500元左右。据中原地产大宁分行区域经理陶焘透露：去年慧之湖花园二手房均价一直维持在2万/平方米左右，房东在价格方面一直咬得很紧。但随着整体市场的走弱，以及一手房价格的不断下探，慧之湖花园二手房价格倒挂现象严重，有些二手房源单价甚至高出新房2000-3000元。

　　目前，二手房东市场挂牌价在1.85-1.9万/平方米左右。虽然价格相比目前新房1.7万的单价无任何价格优势，但由于前期物业位置较好，仍有零星成交。大宁板块周边二手价格也有所松动，价格下降幅度基本在5%—10%不等。目前次新房均价维持在14000—15000元/左右，周边的比较热门的楼盘包括了歌林春天，新梅共和城等。

　　据陶焘分析，受新房价格压力，二手房价格的的回归导致近期分行成交量上扬近2成，其中面积在100平方米左右、总价在150万以下的小三房、大两房颇青睐，板块中置换客户的比例也逐渐上扬。从近期的上门客中了解，一半以上为改善性需求。

　　不夜城暂未“回过神”

　　据中原地产分行经理钱延锋介绍，就目前来看，“卓悦居”的新房打折对不夜城板块周遍二手房的影响不大。板块周遍知名楼盘代表是紫兰苑、蒙特利城、北方家苑等，目前二手均价在20000-22000元/平方米，而品质较高的绿洲雅宾利目前二手均价在24000-25000元/平方米。板块内主力房型以90-95平米的二房以及120-130平米的三房为主。

　　钱延锋分析，“卓悦居”相对体量较小，因此对整体不夜城板块影响有限。而且由于开始打折促销的时间不长，预计即使有影响，要等一个月后才会逐渐显现，预计可能周边次新房会有5%-8%之间的降幅。

　　新房降价刺激二手成交

　　尽管新盘绿地崴廉的打折分流了部分购房客户，但是对于浦东高行板块的二手房市场来说反而起到了促进作用。中原地产绿地威廉分行经理张锋军介绍，目前正在促销的新房是少量尾盘，以一楼、二楼为主，客户接受程度不高。反而随着市场对该盘的关注度的逐渐提升，二手房成交总价开始小幅上扬。以两房为例，春节前的成交总价在100至105万元左右，节后由于客户热捧，房东逐渐提升挂牌价格。

　　该盘2008年前三季度90平方米以下中小户型二手房均价为13000-15000元/平方米，至去年底已跌至10500元/平方米左右，60-90平方米的中小户型成交价格普遍跌至100万以下。