黄浦区率先出台新规 二手房强征差额个税

强征20%个税将造成市场压力　　史丽 早报资料

　　有关二手房交易将按差价20%严格征收个人所得税的消息，近期再度在二手房交易市场蔓延开来。记者昨日获悉，黄浦区房地产交易中心已率先出台新规，凡是2008年以后取得产证的房源，在二手房交易中必须按照差额的20%强制征收个人所得税。虽然这一新规仅限黄浦区，且目前涉及的房源范围并不大，但已有不少人担心在小范围试点后个税强征将会在全市铺开执行。

　　黄浦区小范围严征个税

　　2006年7月，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题作了进一步明确，并被视为当初宏观调控“组合拳”中的核心措施。

　　《通知》下发后，上海各区域各自制定了实施细则，大多以“部分售房者无法提供房屋原值凭证”为由，让纳税者在按照交易额1%或2%的“核定征税”及差额20%两种方式中选择。纳税人“未能”提供完整、准确的房屋原值凭证的，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行“核定征税”。

　　昨日记者从汉宇地产获悉，最近黄浦区房地产交易中心规定，凡2008年后取得产证的交易房源，不论房东是否提供原值发票，都须按照交易差额的20%严格征收个税。

　　记者从汉宇地产黄浦分行高级经理鲁泓娟处了解到，由于目前旨在“短炒”的投资客不多，因此在2008年办出产证后就立即再度转手的二手房源并不多见。但是，黄浦区的上海滩花园、仕林华苑、复地雅园、长丰新苑和黄浦华庭这几个新近交付的次新楼盘都是2008年后办出产证的，目前已有房源进入二手市场，一旦成交，房东必须按照差价的20%缴纳个税，且已有成交实例。“目前汉宇门店成交的应该不超过5套。”鲁泓娟告诉记者，虽然涉及的房源范围并不广，但已造成一定的市场压力，很多虽不在强征范围内的买卖双方，生怕政府部门会在近期全面严征，因此纷纷急忙过户，趁早缴税。

　　记者昨日致电黄浦区交易中心，负责税费咨询部门的工作人员表示，不能提供原值发票的，按照总价1%或2%核定征收个税。“那产证是2008年以后的如果不能提供原值该如何缴税呢？”记者追问。工作人员对此回答十分含糊，只告知须带上产权证，到交易中心来核价后再说。

　　记者又拨打上海财税咨询电话，工作人员仅表示：“08年才办出房产证，总不至于这么快发票就找不到了吧？”但对于各区的实际征收情况，该工作人员表示尚不知情。

　　部分房东税费成本猛增

　　很多业内人士认为，虽然在强征范围之内的房源目前成交并不多，但在黄浦区小范围试点后如果一旦推至全市执行，那么之前个税征收可以“灵活掌握”的“擦边球”将很难再打下去。

　　21世纪不动产交易按揭部总监谢垒华告诉记者，目前仅有黄浦区作出此规定，其他区域个税征收办法不变。“黄浦区交易中心从未对此出具任何书面文件，只是我们前往办理过户手续的时候会口头告知一下。产证日期在2008年之后的二手房源增值空间比较有限，因此按照20%差额征收，影响未必会很大。”

　　但是，谢垒华也坦言，市场揣摩政策的心理影响比实际影响更大。“很多客户包括我们房产中介自己都在揣摩，政府是不是在黄浦区做一个试点，然后全面推行。如果真是这样，那将给二手房市场带来极大震动。”

　　记者了解到，位于黄浦区的上海滩花园、仕林华苑等5个去年或前年一手买进、08年刚拿到产证的次新房增值利润依然丰厚。以仕林华苑二手房源为例，当时房东的一手买入均价在22000元/平方米左右，目前二手成交价可达到32000元/平方米左右；仕林华苑当初预售价在17000元/平方米左右，而目前卖出价将近30000元/平方米；复地雅苑当时预售价在15000元/平方米左右，而如今二手成交价可达26000元/平方米。以一套上海滩花园145平方米的房源为例，以单价22000元买进、32000元卖出的市场价计算，如按以往未提供原值的核定征收方式，房东须缴纳总价2%也就是9.28万元的个人所得税；如按黄浦区最新规定，以该套房源“转让所得”的20%计算，房东须缴纳个税约21万元，此类房源严征个税后，房东的税费成本明显增加。

　　值得注意的是，中原地产负责黄浦区交易按揭的洪文静告诉记者，黄浦区交易中心以2008年1月1日为线，哪怕是2007年12月31日办出产证的，依然可以不提供原值证明，可选择核定征收的个税征收方式。