"稳定"是上海楼市发展主基调

　　国内楼市似乎并没有迎来真正的“银十”，无论是上海还是北京，抑或其它一线城市，近期商品房成交惨淡，消费者观望气氛依然很浓。有学者在两个月前就声称，上海是中国房地产最后的“价格堡垒”，实际上经过最近市场的运行，上海楼市在巨大的市场压力下，价格也出现了松动。今年以来，万科、金地等一线开发商带头降价拉开了上海房地产市场新的博弈。降还是不降已不再是开发商犹豫不决的问题，而是如何降价的问题。

　　开发商降价行为进而引起了市场进一步的观望，市场成交量也大幅度减少。数据表明，在整个今年“十一”房展期间，成交商品房821套(含异地楼盘)，与2006年、2007年的房展会相差甚远。日常成交情况，目前上海日成交维持在400至500套左右，与2007年高峰时期的成交量相比下跌了40%。成交量长期低迷将对房地产市场的健康发展构成威胁。

　　美国金融风暴也将影响上海乃至中国的房地产市场发展。当前，媒体报道一些外资机构要出售上海的高端物业，这些机构包括摩根斯坦利、美林、AIG、雷曼兄弟等。他们或倒闭、或被收购、或被迫转制，抛售上海的一些资产来增加流动性是其主要目的。虽然这些外资抛售物业的传言还没有被证实，也没有听说哪个物业被接手，但消息本身客观上会对上海房地产发展带来不利影响。因为外资所持有的一些资产都是高端物业，在房地产市场上具有风向标作用。如果这些物业被贱卖，那么按照市场梯度定价的原理，普通物业的价格预期也是向下的，即便这些物业不会很快成交，也将强化市场的观望氛围和预期。

　　从这几个方面看，无论是消费者信心不足，成交量的急剧下降还是外资撤离都构成了上海房地产市场发展的不稳定因素。

　　笔者认为，上海房地产在理论探讨、产业培育、企业发展、消费引导等方面都走在全国的前列，市场相对健康，泡沫也不是很严重，因此，市场发展应以“稳定”为主基调。“稳定”的最终目的是使得房地产市场获得健康发展，使得房地产市场能够最大程度服务社会、满足人们日益增长的住房需求，使得房地产成为宏观经济增长的主要推动力。在这个大前提下，无论是政府在一定程度上使用“有形之手”调控，还是鼓励企业自主采取措施赢得市场都是必要的。“稳定”之意并非要求政府一定去“救市”。

　　上海房地产市场的发展要力求“稳定”，这就要求政府相关决策要从整个市场发展的大局出发，而不是站在一个错位的角度上。市场当然是所有参与者的集合，既有开发商，也有流通商、消费者、中介等。房地产的问题不是简单的大幅度降价能解决的。价格和成交量的巨幅波动对市场参与者各有损伤，当突破一定限度的时候，整个市场将出现“多输”的局面。因此，房地产市场的稳定发展意义重大。这是从房地产市场本身的角度看“稳定”问题，同时，房地产市场的发展还关系到其它重要领域。

　　首先，房地产市场的稳定对宏观经济发展意义重大。当前，世界经济面临全面进入危机的风险。在美国新一轮金融危机的冲击下，欧洲也遭遇了金融危机。西方国家政府正在联手应对这一全新课题。

　　由于开放程度日益扩大，世界经济危机必然会对我国宏观经济产生负面影响。因此，中国央行也采取了降息措施，以应对当前恶劣的外部环境对经济的影响。中央宏观调控政策基调实际上也在根据经济形势的调整而调整。房地产作为国民经济的支柱产业，能够拉动50多个行业发展，因此，稳定房地产市场就是在很大程度上稳定宏观经济。

　　其次，房地产的稳定有利于居民生活与就业。有关统计显示，我国的城市住房自有率已经达到70%以上，上海的比例可能还要高。住房又是一般家庭的主要财产，因此房价大幅度回落并不符合大部分居民的利益。房价大幅度缩水，70%以上的有房居民将承担财产缩水的后果，部分居民还可能因为存在房贷成为“负资产者”，这必将影响居民消费，并带来金融风险。从就业角度看，房地产带动50多个其它行业的发展，房地产市场长期低迷，首先受冲击的是房地产企业，其次是家电、装修、钢铁、水泥等重点行业，行业不景气就会带来失业问题。因此，稳定房地产市场对居民的生活和就业有重要意义。

　　第三，房地产市场和资本市场存在密切关系。

　　当前股市依旧低迷，除了固有的大小非减持问题，外围市场调整等问题外，最核心的问题是信心和资金不足。楼市和股市的关系是以资金为纽带，一个市场突然调整、财富缩水，那么另一个市场的资金增长也受到影响，这就是为什么股市和楼市的调整有一定的时间差，但调整趋势是一样的。股市是宏观经济的晴雨表，楼市又是宏观经济的重要组成部分，因此，楼市稳定发展、成交活跃，增量资金可以在两个市场流通，有利于股市重拾信心。

　　从以上三个方面的分析，笔者认为“稳定”是上海楼市的主基调。不过，对于稳定楼市，政府应有所为，有所不为。大的着眼点是经济稳定，内涵包括楼市和金融稳定，目前我国有充分的货币政策操作空间，也不排除其它支持经济增长的政策出台。因此，大环境上为楼市稳定发展提供了良好的基础。在微观调节上，上海应审慎对待，可以更加灵活地运用财税措施，活跃市场交易。同时要引导、鼓励企业合理降价，在保证正常经营的情况下，让市场回归理性，实现各方“多赢”。