等待细则靴子落地 沪二手普通住宅交易陷真空期

　　“从政策本身来看，上海出台的楼市‘新政14条’主要是针对首次购买90平方米以下普通住房人群，应该说目前整体市场符合相应条件的楼盘不到10%，而且多位于金山、奉贤等外郊环线区域，所以短期内对提高市场成交量不会产生明显的效应。”昨天，上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)研究咨询部经理马冀指出，当前的重中之重在于上海市政府必须尽快合理化调整2005年推行的上海普通住房标准。

　　对于新标准的推出时间，马冀和上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华均认为：预计短则10月底之前出台，最迟也会在一个月内做出具体公示，否则14条意见只能简单理解为一个信号，但适用人群的范围将会极大缩小，不利于刺激市场消费，观望周期将会继续拉长。

　　目前，上海各大中介行的二手房交易陷入真空期。本报记者从中原地产、上海汉宇房地产顾问有限公司(下称“汉宇地产”)、21世纪不动产等上海主流中介行获悉，与中央政策相比，上海14条新政主要集中在交易税费环节上的更大减免，购买自住普通住宅公积金贷款首付比例下调、贷款额度上调和收紧商品住宅土地供应三个方面，且执行的时间节点为今年11月1日至明年12月31日。然而，目前新政后续政策悬念待解，因而一大批二手房的买卖不约而同地延迟交易，静候普通住宅界定新标准、各家商业银行执行细则等后续政策出炉。

　　据悉，在这一段真空期，一些即将进入房地产交易中心税费交纳环节的二手房交易，被交易双方或中介行紧急暂停。一些买家提出重新确定合同条款以及重新确定税费承担方。中原地产副总经理陈宇珏认为，由于普通住房的界定已不符合市场情况而有待于更新，未来各级政府如何重新确定其标准将是决定政策受惠面的关键。在调整普通住房标准这一措施及相关细节落实之前，市场反而会使更多房屋买卖者选择继续等待政策的进一步明朗化。

　　此外，根据央行决定，从本月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。在房贷新政的实施中，怎样才能把新老房贷一碗水端平，被认为是各家银行制定细则的难点。存量房贷利率是否也调整为基准利率的0.7倍？昨天，招商银行(600036.SH，03968.HK)上海一家支行的行长告诉《第一财经日报》，支行尚未收到执行细则。

　　第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司董事长刘德扬指出：“对于首次购房，并且有着自住需求的购房者来说，政策的出台会在一定程度上为他们减轻税务负担；但对于投资者来说，如果经济环境没有改善，市场仍然缺乏信心，那么他们选择的仍然会是等待。”

　　高力国际物业顾问有限公司认为，上海新政对于存量房市场有着积极的影响，其中营业税所适用的转让年限的缩短(五年降为两年)对于交易成本的减少影响较大，而交易环节费用的大幅降低带来了买卖双方商讨的空间，可能会刺激更多二手房源进入市场，亦有可能使之前为保值而僵持的二手房价格有所松动。