房贷新政照常实施 银行细则慢慢拟订(图)

银行业内人士称，按惯例，细则晚于房贷新政实施日出台是“正常的”。新华/路透 图

　　昨日是房贷新政实施的第一天，也是央行给出的各金融机构完成房贷新政实施细则拟定工作的最后期限，但早报记者从各大银行了解到，各行的具体房贷实施细则仍在研究或拟定中，至截稿时尚未有任何一家对外公布；至于有新申请房贷的客户，材料先收下，但审批放款将等到具体细则出台后才能进行。

　　房贷一律暂停发放

　　央行上周三宣布，自10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。并在公布于央行网站的《中国人民银行新闻发言人就扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题接受记者采访》的最后列明，“根据此次出台政策的要求，金融机构将会在2008年10月27日前完成实施细则的拟定工作。之后，借款人可就自己关心的问题向贷款银行进行咨询，金融机构应做好宣传解释工作。”

　　不过截至昨日下班时分，沪上尚无一家银行公布房贷细则。各银行给出的回答，要么为仍在研究中，要么是尚未接到总行通知。至于当前客户的咨询，沪上多数银行的口径仍是，在细则正式出台前，新的房贷审批工作仍暂停进行，包括已签贷款合同尚未放款的客户，其房贷一律暂停发放，贷款利率、成数都将等到细则公布后再行确定。

　　“按照惯例也不可能这么快正式出台，即使拟定了条文，也有一个‘试错’和‘纠错’的过程，谁敢保证实施的措施就是正确的。”对此，一股份制银行风险管理部门人士告诉记者，“如去年的二套房贷政策，实际上就是过了差不多一个多月后才有具体细则陆续出台，而央行、银监会补发了后续通知不断完善政策措施。”

　　四大银行细则差不多?

　　与各大银行合作关系密切的专业房贷机构——上海凯弈投资咨询管理有限公司内部人士向记者透露，昨天下午，上海各大商业银行支行都前往分行开会，讨论房贷政策具体实施细则，虽然目前尚未有最后定论，但讨论内容大致成形。

　　“据银行人士透露，工农中建四大银行房贷细则标准应该差不多：第一套房首付两成，贷款利率在基准利率基础上下浮30%；第二套房首付三成，贷款利率在基准利率基础上下浮20%；第三套房首付四成，贷款利率在基准利率基础上下浮10%。不过至今正式文件尚未下达至各银行支行。”该人士表示，其他各银行的房贷标准应该与四大银行保持一致，不过一些小银行为了抢生意，可能会在此基础上更加放松。

　　汉宇地产交易按揭部副经理倪岱尔称，目前还没收到任何一家银行关于房贷新政的正式通知，中介公司只能静待贷款细则出台，并已暂停所有二手房交易的贷款按揭业务。

　　相比之前的房贷政策，第二套房贷款利率如果真的从原先的基准利率基础上上浮10%变为下浮20%，前后利率调整空间有30%之多。以目前商业贷款个人住房贷款基准利率7.47%来算，之前第二套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%，也就是8.217%；而如果新政策允许第二套房贷款利率在基础利率基础上下浮20%，那第二套房贷款利率将为5.976%，前后利率差距有2.241%。以一套总价为100万元的住房为例，假设新政前后均可贷款七成，贷款年限为20年，以8.217%和5.976%前后两种利率计算，每月还款额分别为5949.97元和5005.33元，两者相差944.64元。

　　诸多细节等待释疑

　　某外资银行内部人士则向早报记者透露，相关细则确实还没有出来，因为目前正在就新规中的诸多细节等待央行的答疑。

　　“如何界定普通自住用房？如何界定改善型住房？我们无法从新规中得到解读，只能等待央行的说法。”该人士直陈。

　　另一家外资银行的相关人士也指出，“几家外资银行都在等待央行的回复，预计这两天出台细则很难，至少也要到11月1日。”

　　“另一个原因就是各银行都在等待，至少也应该是几大国有银行先出台吧，中小银行不可能先出来，而且各银行即使不召开统一的商讨会，也会互相打探借鉴一下的，各银行的细则大体思路应该会趋同，毕竟谁也不愿看到客户大搬家的场面。”上述股份制银行人士表示。

　　但该人士不愿预测细则何时正式公布，“如果银行与监管部门之间互相就有关事项解释‘踢皮球’的话，短期内肯定较难出台。”

　　目前，最难界定的仍是“改善型普通自住房”，有观点认为应该是第一套房人均住房建筑面积低于当地平均水平，另有观点则称，应为已出售自住房再购房的市民，也即换房。

　　至于目前急需放款的客户，上述银行人士则称，可以给予一个过渡期，目前给予的贷款利率不论是按0.85倍或0.7倍基准利率，乃至更高的二套房利率均可，但合同中一定要明确一个追溯条件，也即如果细则出台后对具体事项作出了明确规定，即可追溯至10月27日进行调整。

　　新政波及 外资

　　外资受振逆市入华 黑石低价吃进长寿商业广场

　　早报记者 朱楠

　　政府一系列救市举措令外资对上海商业地产重燃热情。曾因受困金融危机而被认为可能弃购上海长寿商业广场的黑石集团(Black Stone)，最终以5.367亿元人民币，低于原收购价约1亿元获得该项目公司95%股权。无独有偶，位于福州路和山东路口的高腾大厦经业主新加坡基金太平星和德国基金公司SEB重新包装后上市预租，业主称将长期持有，短期不会转卖。

　　在金融危机下，中国政府一系列的救市举措增强了外资机构投资中国楼市的信心。

　　根据长寿商业广场的卖出方——卓越金融有限公司(00727.HK)10月23日发布的公告显示，之所以降价成交，是因为最近全球金融及投资市场衰退；此外，还涉及该物业最低泊车位数目以及最近认可总楼面面积等因素的调整。金融危机之下，黑石逆市而进，另有消息称其可能收购位于莘庄的仲盛世界商城项目，不过尚无定论。

　　记者昨日还获悉，位于人民广场商圈内的高腾大厦3年内被外资两度转手，如今已完成整体改造正式面市。负责项目招租工作的高力国际相关人士向记者透露，太平星和SEB不会因为金融危机等不利因素在短时间内抛售物业。目前高腾大厦租金在7元/平方米/天左右，出租率已达93%。

　　世邦魏理仕最近发布的月度报告称，中国一系列房产新政促使一些具有雄厚资金的海外投资者积极寻找在华投资机会。阿布扎比投资公司与上海建设(亚洲)有限公司携手，准备投资60亿美元在中国各地进行房地产开发。另悉，英国的地产开发及投资公司高富诺集团已成立一只6亿美元的基金，将投资中国的购物中心，并正寻求在上海地产业实施开发的机会。

　　新政波及 内企

　　计提5亿存货跌价金 万科将顺势让利

　　早报记者 刘秀浩

　　财政部、央行联手救市政策出台之后，作为全国楼市降价先锋的万科集团对于公司策略首次作出表态，执行副总裁兼新闻发言人肖莉昨天表示，这一政策出台“反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会”。与此同时，万科成为业内首家计提存货跌价准备的公司，计提准备金人民币53475.72万元。

　　市场反应有待观察

　　肖莉认为，财政部、央行联手出台房地产政策应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。

　　她称，本次政策的出台，降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望；客观上也有利于稳定市场信心，避免出现过度调整，有助于推动市场更快地达成共识，实现房地产市场的“软着陆”。

　　肖莉坦承，短期来看，市场能多快、多大程度地对房产新政做出积极反应，对2008年的万科业绩又将产生多大影响，还有待观察。

　　降价促销良机

　　万科旗下各项目的定价，均由各地子公司根据当地市场的具体环境，综合考虑多种因素，兼顾现金流、利润、周转和机会把握，兼顾对股东利益的影响，从中谋求一个最有利的平衡。

　　万科认为，本次的市场调整根源在于2007年市场过热、房价过快上涨，部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下，开发企业进行适度让利，促进成交量的上升，对于开发企业本身、购房者和行业健康发展甚至对整体宏观经济、金融的稳定，都有积极意义。

　　肖莉称，10月22日出台的房产新政降低了自住购房的成本，提升了购买力，对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，这反而应该是房产开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。

　　万科：“高价地块”不多

　　万科此次在行业内率先计提存货跌价准备。肖莉表示，公司的减值准备是根据报告期末的市场情况，在对所有项目进行全面测试后，按照“存货项目成本”和“该项目估计销售价款减去未来估计还将发生的成本、销售费用、税费后的金额”孰低的原则来计提的。

　　肖莉称，在过去一年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底，也曾经以高价获得了若干幅土地，尽管这部分项目占公司全部项目的比例有限，但毕竟有悖于公司当时的整体策略，这一点无法回避。另一方面，公司在快速扩张的过程中，在牛市的乐观氛围中，对于成本的管理、费用的控制也确实存在一些松懈。