先把"功课"做好 给刚性需求者的购房建议

　　看房人增多，中介有望度过严冬

　　“这个双休日，来我们门店看房的人明显多起来了。尤其是周日，天气比较好，我一个人就接待了7批看房的客人。店里的其他业务员也都一样，很多客人都是主动打电话来预约看房的。”在房产中介担任店经理的高先生，这样对记者说。

　　高先生所在的地产中介位于大华地区。有着7年房产中介从业经验的高告诉记者，上个月的这个时候，他已经做好辞职回家休养生息的准备了。当时，偌大的一个门店每天上门客人只有几批，而且8成左右都是租房的客户。咨询电话也少得可怜，电话铃一响，好几个业务员抢着接。他所在的门店，整个10月只促成了一单交易，要不是有十多单租赁业务“撑”着，恐怕就要关门了。事实上，自从今年3月以来，高先生公司所在的一条街，已经有3家中介公司关门了。“自从新政出来以后，情况就明显改变了，前来咨询的电话比上个月多了好几倍。双休日的时候，店里只留一个人接电话，其他业务员都出去‘带看’去了。”

　　在采访的过程中，很多和高先生从事同样职业、对房产市场有着敏锐嗅觉的中介从业人员做出了这样的预测：二手房市场已经显露出活跃迹象，最艰难的冬天马上就要过去了。他们得出这一结论的依据倒不在于房产交易量的回升———虽然最新的统计显示，新政执行当周的成交量较前一周上涨35%左右，而事实上，这些增长的成交量很大一部分是新政细则出台前累积至今、延后成交的。在中介人员的眼中，真正有价值的依据是：到二手房市场看房的人出现了井喷。这一切表明：刚性需求依然存在，不久的将来很可能成为有效客源。只要拉住这批客源，中介的日子就会慢慢好过起来。

　　盼后续政策出台，明春淘好房概率或更高

　　虽然看房者比前一阶段明显增多，但是，在采访时记者发现，9成左右的人并没有打算马上购房。不少人表示，房产专家纷纷预测说，房价低谷可能会出现在明春，因此他们真要买房的话，也会安排在明春再出手。

　　从目前的二手房行情来看，成交价较前期的确出现了明显的回落，即使内环线以内，真正能成交的房源，价格也比2个月前低了8%左右。分析获悉，便宜掉的部分主要依赖于税收减免政策。比如说，长寿路上的一家中介公司，前不久成交了一套2004年的房子。这套房子面积为113，卖家挂牌220万，而下家只愿意出200万，中间差距太大，始终谈不拢。按照原来的政策，这套房子要支付成交价5.5%的营业税。新政出台后，这笔税收不用交了，单这一笔就节省交易成本121000元，一下子缩小了上下家的价格差，中介再在中介费上让掉一点，最后203万成交了。

　　不难发现，由于新政将很多原来的非普通住宅划分为了普通住宅，因此，在二手房交易的过程中，上家所要支付的税费比原来降低了很多。像上面提到的营业税就是“大头”，除此之外，还有印花税、土地增值税等。如果上家出售的是唯一住房且拥有年份超过2年，连个人所得税也不用支付。很多因新政而划进普通住房的业主，在交易时将这部分税收让给下家，房屋成交价自然就降低了。

　　中环和外环之间，二手房的下跌幅度要更加大一点。这是因为，这些区域由非普通住宅而划入普通住宅的房源量更多，房源多了购房者的挑选余地就大，再加上真正急于购房的客户又少，只有那些明显低于市场平均价的房源才有可能成交。据悉，外环线以外，目前的区域平均价比2个月前便宜了10%左右，而真正成交的房源又比平均价低5%左右。

　　即便房价有了明显的下跌，很多购房者还是表示“再看看、再等等”。他们在等什么？一位对房产市场有着深刻而全面了解、经常被计划买房的朋友拉去做参谋的赵先生告诉记者，在他看来，房产新政“还留了一手”，明春很可能有后续政策出台。“比如说，新政没有直接对个人出售住房的营业税、个人所得税的税率进行调整，给下一步调控留出了空间；又比如，对于改善性需求的界定过于严格。如果有后续政策出台，房价可能还会出现调整。”赵先生还表示，根据以往的经验，每年春节前后，多是当年的房价低谷，而今年的春节，恰逢新政出台3个月，是真正的市场反映期，房源会更多。“性价比高的房子，不仅仅是价格低，更重要的是适宜居住，到那个时候，可能会更容易淘到便宜的好房。”

　　做功课也有诀窍

　　既然明春才是淘好房的最佳时期，那么，为何现在会有那么多人看房？调查发现，很多看房者都是二次置业，经验告诉他们，要淘到好房，之前的功课必不可少，而现在正是做功课的大好时机。

　　首先要锁定购房区域。除了要考虑交通方便程度和商业配套外，生活配套更要重点关注。步行5分钟的距离内是否有菜场、超市、学校、卫生所……都直接影响到日后的生活。对于这些问题，一定要实地考察，不能轻易相信别人的话。

　　如今，总建筑面积在30万平方米以上的楼盘很多，超过50万平方米的大型楼盘也不少，这样的楼盘，可能横跨两三条马路，这就决定了不同房屋之间的差别会很大。因此，在确定了目标小区之后，尽量让中介带你多看几套房源，这样可以对该小区内的房型、位置有一个大致了解，积累信息以便日后真有便宜的好房放出来时可以果断出下手。

　　即使在目前的背景下，一旦出现明显低于市场价同时又适合居住的好房源，还是颇为抢手的，一般两三天就消化掉了。这样的房源一出来，中介从业人员人人都希望这单生意在自己手中完成，为了提高成功率，他自然将房源首先推荐给熟悉的、他们认为有购买诚意的客户。你不妨在中介公司多交几位朋友，这样，一旦有性价比高的房源出来，你可以第一时间知道信息。