中介:银行"偷着"按新政放款 中行工行等悄然施行

　　到目前为止，虽然仅农行、交通银行和光大银行明确公布了房产新政实施细则，但记者昨日通过中介公司、专业房贷公司和银行服务热线了解到，目前包括中国银行、工商银行等在内的商业银行，都有自己的房产新政实施细则，但上述银行都是“只做不说”。

　　值得注意的是，按照上述银行的实施细则，对购房者购买首套普通房，各银行都能给予首付两成，利率打七折的优惠。而如果购房者虽然是首次购房，但购买的是非普通房，各家银行给出的政策则有微小不同。

　　房产中介：“搁置”交易已陆续通过审批

　　昨日，记者从中原地产、合富置业、美联物业等多家中介公司获悉，前段时间在贷款审批阶段被“搁置”下来的交易已陆续通过审批，等待放款。

　　上海中原地产交易监管部总监祝满清告诉记者，目前公司经办的客户已从中国银行、工商银行、招商银行等多家银行，成功获得房贷。而审批的房贷都是按照新政策获得的，“这些成功放款的案例中，有新政前递交申请的，也有新政后递交申请的。而符合首次购买普通住房的客户基本获得了基准利率0.7倍的优惠利率。”

　　合富置业交易按揭部经理余佳雯则表示，尽管中国银行、工商银行等没有正式公布房贷细则，但从公司经办的交易案例来看，中国银行、工商银行、招商银行、浦发银行实际上已经开始执行细则.“能够开出首次购房证明，并且符合普通住房条件的客户基本都能享受到首付款2成、基准利率‘打七折’的优惠。”余佳雯说。

　　而专做房贷业务的凯弈投资咨询管理有限公司有关人士表示，房产新政出台后，公司部分贷款案件按新政可享受更优惠的贷款利率，因此公司为这些客户重新提交了申请，“现在已有获得银行按照新政放款的案例。”

　　该人士举例说，公司客户近日获得放款的案例中，有一客户购买了总价为200万元的房屋(首次购房且为普通住房)，原先申请建设银行商业贷款140万，贷款年限20年。银行给出的贷款利率只能打8.5折即6.35%，因此客户每月需还款10320元左右。而房产新政出台后，该房划到普通住房之列，客户重新提交放款申请，建设银行按照新政给予基准利率0.7倍的优惠，且已成功放款，“现在该客户每月还款额是9270元左右，每月可少还1050元。”

　　记者调查：非普通房各家“有异”

　　就上述中介透露的信息，记者随后分别致电中国银行、工商银行、招商银行和浦发银行的服务热线。结果显示，中介的“曝料”都获得了证实。

　　值得注意的是，上述银行对客户购买首套普通住房，都给予首付款2成、基准利率‘打七折’的优惠。而对于不能同时符合首次购房且所购房产为普通住房两个条件的客户，各家银行则视客户资质不同，给予不同的贷款政策。

　　中原地产长宁分行透露，分行在房产新政实施后获批的一个房贷案例是一对小夫妻首次购房。据相关人士介绍，这对夫妻购买的房产位于中内环间，但属于非普通住房，因此不能享受基准利率0.7倍的优惠，“但中国银行还是给予了他们8.5折的优惠利率。”

　　记者随后致电中国银行“95566”服务热线。工作人员证实，如果首次购买的是非普通房，也可以享受基准利率8.5折的优惠。

　　记者随后又拨打了招商银行“95555”服务热线。客服人员告诉记者，如果购买的是非普通房，信贷部门需要对购房者的收入、还款能力、信用情况和楼盘情况进行综合评估，然后才能确定客户能否享受贷款优惠。

　　业内分析：“只做不说”是为今后修改留下余地

　　记者在采访中了解到，房产新政中，“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”但由于央行和相关部门对何为“改善型普通自住房”迟迟没有定论，因此各银行只能“摸着石头过河”。

　　对此，余佳雯告诉记者，如果购房者原来的人均住房面积低于32.2平方米，那么再次购买普通房的话，会被许多银行视为“首次购买改善型普通自住房”，因此可以获得最高8成的贷款，贷款利率也能打七折，“但区别在于，有些银行规定原先房产的按揭必须结清，有些银行则没有这样的规定。”

　　对上述银行没有在官方网站公布房贷新政细则，但却已经开始审批贷款，业内人士分析认为，一方面是因为现在商业银行之间也存在竞争，对于银行来说，房贷的不少细则条款都是“竞争优势”、“商业秘密”。如果将所有细则“全盘托出”，其他银行可能会仿效，因此银行也就失去了自己的优势；另一方面，不排除个别实施细则今后还会修改的可能，因此不敢贸然公布。

　　[租赁市场]

　　高档房租金走低，手头“偏紧”租客频换房

　　上月11个板块仅两个上涨，降价幅度最高接近50%

　　受到经济环境、传统租赁淡季等多方面的影响，沪上不少高档住宅的租金近期纷纷下调，尤其以部分外籍人士和企业高管集中区域的房源为多。

　　与之相对应，租金下调后，部分高管、金领纷纷“换租”，以降低自己的租房开支。

　　高档房板块超8成下跌

　　“我们古北地区名都城一套全装修两房公寓，102平方米，连液晶电视都配好的，原来月租金要八九千元的，最近刚刚5000块钱租出去了，侬看得懂伐？连阿拉也看不懂。”昨天下午记者致电美联物业古北分行经理冯清时，对方在电话里连呼“看不懂”。

　　“类似的成交最近在古北不止一桩。同样也是名都城，一套三房157平方米的房源，按原来的价格月租1万元没问题，可现在最终成交的月租金也只有8000元。”冯清说。

　　冯清的说法得到了21世纪不动产等房产中介的印证。

　　21世纪不动产浦东南路店负责人介绍说，陆家嘴的世茂滨江花园130平方米的2房房源，在去年九十月间的租赁价格在1800-2000美元/月，目前已回落至约1700美元/月的水平。而上海中原地产研究咨询部的统计也显示，新天地板块高档房租金也有所松动，其中翠湖天地一期、锦麟天地等房源月租金挂牌价都较10月初有10%左右的降幅。

　　而日前上海租赁指数办公室公布的统计数据则显示，高档房租赁市场连续数月出现租金疲软现象。统计显示，10月份，本市11个高档房板块中，下跌有9个，上涨仅2个，下跌板块占到总板块数81%。

　　企业高管换租缩开支

　　由于高档房租金水平整体下调，加之手头也确实“偏紧”，一些原本租住在高档房的金领和高管纷纷换租，并降低了自己的租金“心理价位”。

　　据信义房屋人民广场附近的一家门店介绍，两个月前，一位在外企工作的高管，通过公司介绍找了一套三室的房子，月租金1万元。受经济不景气影响，该客户所在的公司改变了租金贴补模式：由原来的全部由公司支付，改为公司、个人各支付一半房租。为节省开支，前两天，这名客户退掉了原先那套房子，改租另一套2室的房子，月租金降了一半，为5000元。据悉，这家门店本月以来，已发生两起类似情况。

　　冯清也告诉记者，一名外籍企业家原本租了一套单价1.3万元的公寓，由于收入受到金融风暴影响，该客户在上月终止了合同，改租到自己厂房附近的一个楼盘，租金比原来的公寓下降了一半都不止。

　　[专家观点]

　　租金向下，房源增加最近是换房好时机

　　对高档房租赁市场连续数月出现租金疲软现象，上海租赁指数办公室认为，高档房下跌幅度增大影响了整个指数走势，使得全市的二手房租赁指数20个月来首次下跌。

　　对高档住宅租金连续数月走低，业内人士分析认为，近期高档住宅的租金下调有多种原因。

　　在接受记者采访时，21世纪不动产分析师黄河滔表示，临近年底通常是房屋租赁市场的淡季，在步入季节性的租赁淡市之后可租房源相对宽裕，加上中高端的租赁客户群又有所萎缩，使得高档住宅的租赁价格有所下调。

　　此外，高档住宅的重要租客———外企高管年底需要回国述职、过节或者干脆被调走，因此部分租赁房源在合同到期后暂时找不到“下家”而在市场上待租，加上近期二手豪宅销售并不景气，一些高端住宅在出售受阻后也转向了租赁市场。因此高档住宅整体供大于求使得租金开始掉头向下。