新政首日咨询买房者翻番 观望迟疑态度延续

　　昨天一早，各大沪上房产中介纷纷反映，门店电话均被前来咨询的客户打爆，有些区域的电话访问量是平时的两到三倍。而各中介也借此进行紧急市场调研。

　　中外环区域客户最敏感

　　“从开门营业起，门店的电话不断响起，都是客户打来咨询政策的。好多早已登记买卖需求、好几个月都不曾联系的老客户，都主动打来电话，咨询与自身相关的政策条款。”中原地产中山分行负责人告诉记者。

　　“今天所有的业务员都在忙着帮客户算成本，有些至今未卖出的房源业主甚至上门询问政策细则，符合税费减免标准的业主当然是满心欢喜。”汉宇地产区域董事李运志告诉记者。

　　“总体来说，而中环、外环等自住区域的客户对政策的敏感性更强。尤其是准备首次置业的购房者，反应最为强烈。”中原地产研究咨询部经理马冀表示，黄浦区、静安区、卢湾区等市中心区域内目前符合“90平方米”、“普通住房”等标准的房源很少，所以反应相对平淡。“他们关注较多的，是政府对于普通住房和非普通住房标准是否有变这一话题。”

　　据了解，中、外环区域的中介门店昨日电话访问量是之前的2-3倍，并且有购房客户立刻要求预约看房，政策对购房冲动的刺激作用可见一斑。而对于房地产新政的关注程度，房产中介绝不亚于购房百姓。昨天一大早，中原地产市场研究部人士就逐个致电各区分行，了解市场反映。

　　购房者担心房价高涨

　　据信义房屋市场部反映，从该公司旗下门店了解的情况来看，虽然大部分购房者与卖房者对该政策的出台都拍手称快，买卖双方意愿均有加强，但大部分电话咨询者仍抱有两方面的观望与迟疑。

　　一是，政府的托市行为是否会导致房价继续高涨？对于购房者而言，无疑希望自己看中的房子再便宜点。正当购房者观望等待之际，利好政策突然到来，很多购房者质疑，这是否是政府利用政策来托住房价？

　　二是，更多的咨询话题关于政策第十条。“调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。”购房者关心的是，如果普通住房标准有望放宽，那么卖家节省的税费，可否“让利”给买方，使房价降一些？而卖房者则关心，自己的房子是否能“跻身”普通住房行列，由此省下大笔税费。

　　中原地产副总经理陈宇珏认为，在11月1日，税收政策正式生效之前，二手房市场的观望情绪难以打破，成交量可能反而会进一步萎缩。如果普通住房标准能在今年年底前制定出台，那么年底之前将迎来一个成交高峰。

　　[贷款贴士]

　　固定利率转新贷款利率省下近两年利息才抵违约金

　　早报记者 朱楠

　　◆放弃原有固定利率？

　　对于那些之前选择固定利率的贷款客户，如今的优惠利率已大大低于当时选择的固定利率，如果从原先的银行提前还款、转到别家银行按照新的优惠利率重新办理商业贷款，是否划算呢？上海凯弈投资咨询管理有限公司销售部经理周诚算了一笔账：

　　以一套150万元的住房为例，首付3成，贷款总额为105万元。如贷款者今年3月以7.11%的固定利率与银行签订贷款合同，今年4月放款。至11月新的贷款政策实行，假设认定该贷款者购买的住房符合“贷款基准利率的0.7倍”的优惠利率条件，该贷款者向原贷款银行提前还贷，并支付违约金，再向另一商业银行以最低利率贷款105万元。那么：

　　该贷款者须向原银行支付违约金37327.5元(以一般情况下6个月固定利率贷款利息作为违约金)，而新的贷款利率与原固定利率第一个月利差为1645元左右，此后逐月递减。以此粗略计算，违约金的损失，需要用以后22-23个月省下的钱才能抵消。

　　但是周诚提醒贷款者，两年之后国家经济形势将如何、贷款利率又将如何调整，目前很难预测，因此，贷款者在作出选择前须慎重考虑。

　　◆如已在办理贷款怎么办？

　　上海凯弈投资咨询管理有限公司拓展部总监赵炜建议：如贷款正在审批中，符合此次政策的可以重签贷款合同；如已领到他证的客户可与房东友好协商暂缓放款，待过了11月1日后再放款，这样对客户来说会节省一定量的月还款额 。